Le projet consiste à réaliser une transformation d'un immeuble situé rue du Bailli, 82 à 1050 Bruxelles.
L'immeuble est construit sur la parcelle n° t7, section B1, 7e DIV Ixelles. Le terrain a une superficie totale de 50,43 m2.
L'immeuble se situe dans la zone commerciale de la rue du Bailli et de la Place du Châtelain. Actuellement son affectation est la suivante :
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Sous-sol |
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Cuisine et réserve |
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Rez-de chaussée |
Taverne |
Salle taverne |
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1er étage |
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Salle taverne et sanitaires |
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2e étage |
Logement du gérant et réserve |
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3e étage |
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Combles |
grenier |
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L'affectation existante ne permet pas l'installation d'une cuisine complète et conforme aux normes d'hygiène au sous-sol. De plus, l'emplacement des sanitaires dans la loggia dévalorise le caractère architectural de cet élément. Les 2 niveaux du restaurant ne sont actuellement pas en rapport visuel suffisant pour réaliser l'unité de cet espace.
Le projet propose l'ouverture du plancher du 1er étage autour de l'escalier pour réaliser une unité visuelle entre les 2 niveaux et créer dans la loggia du 1er étage un espace salon de thé. Les toilettes du restaurant seront placés au sous-sol, ainsi que les réserves. La cuisine du restaurant occupe une partie de la surface du 2e étage. Le logement est séparé des espaces du restaurant par un sas coupe-feu, des murs et des planchers Rf 1H et des portes Rf 1/2H.
En conséquence, le projet propose les affectations suivantes :
Au sous-sol : les réserves et les toilettes du restaurant
Au rez-de-chaussée et au 1er étage : le restaurant
Au 2e étage : la cuisine du restaurant, ainsi que l'aménagement d'une chambre ou
d'un bureau privatif pour le gérant.
Au 3e étage : le living, la salle à manger et la cuisine du logement du gérant.
Aux combles : une 2eme chambre et la salle de bains.
La transformation ne modifie pas l'enveloppe construite actuelle du bâtiment. Tout de même, pour des raisons esthétiques, nous proposons le démontage du toit décoratif se situant au-dessus de l'entrée et sur la façade de la rue du Bailli, ainsi que son remplacement par un balcon au 1er étage du côté de la façade de la rue Simonis, comportant un garde-corps métallique respectant les éléments décoratifs existants aux étages. Le choix de cette intervention a été pris suite à l'analyse typologique des immeubles environnants comportant en majorité un balcon représentatif au niveau du 1er étage.
Vu l'état actuel de vétusté de la loggia, nous proposons de la reconstruire à l'identique, en consolidant sa structure et en remplaçant complètement les châssis et les panneaux de façade en bois peint en blanc. La toiture et la corniche nécessitent également des travaux importants de consolidation et rénovation. Ainsi, la corniche sera réparée ou refaite à l'identique et repeinte en blanc. En ce qui concerne le toit, actuellement en très mauvais état, il sera consolidé et recouvert de tuiles en terre cuite et en verre. Des travaux de réfection de la façade et des encadrements de fenêtres sont également à prévoir. La façade côté rue du Bailli et la façade d'angle retrouveront leur caractère initial au niveau du rez-de-chaussée. Du côté de la rue Simonis, les châssis et les panneaux de façade du rez-de-chaussée sont remplacés par des châssis coulissants en bois traité de teinte naturelle, en retrouvant ainsi le rythme vertical caractéristique à l'ensemble des bâtiments situés dans le même périmètre. La largeur des châssis ouvrants du rez-de-chaussée est identique à la largeur des châssis de la maison classée se situant au n°64 de la rue Simonis.
Cet immeuble est construit sur une parcelle irrégulière, longue et étroite, d'une surface très réduite, de 50 m2, ce qui a déterminé les choix de ce projet.
La surface ne permet pas le placement d'un 2e escalier, nous avons donc gardé la situation existante comportant 1 seul accès commun pour le restaurant et le logement. Ce logement ne peut donc être occupé que par un membre du personnel du commerce. Une échelle de secours rétractable peut tout de même être placée à l'extrémité de la façade latérale.
Le rapport surface du logement et surface du commerce est de 0.67.
Les installations de gaz, électricité, chauffage et eau doivent être entièrement refaites. La chaudière du restaurant sera placée au 2e étage, séparée de celle du logement qui sera placée au 3e étage. Ces chaudières au gaz auront une puissance de moins de 75 kw.
L'aménagement intérieur du restaurant mettra en valeur les différents éléments architecturaux et les différentes étapes historiques d'intervention sur l'architecture du bâtiment réalisées jusqu'à ce jour : les caves voûtées, l'ancienne cour du rez-de-chaussée recouverte de voûtes, les poutrelles métalliques, le mur mitoyen en briques apparentes, les hauteurs sous plafonds initiales, le plancher dans la loggia et le caractère représentatif du 1er étage.
Raccordements au réseau d'alimentation et d'égouttage public
L'immeuble est actuellement déjà raccordé au réseau public d'eau, d'électricité et de gaz et à l'égouttage public.
Il apparaît, à l'examen du Règlement Régional d'Urbanisme (RRU), que le projet est en contradiction avec ce dernier sur plusieurs points:
RRU, Titre 1"Caractéristique des constructions et de leurs abords", chapitre 2, section 1ère : Implantation et gabarit de construction en mitoyenneté, article 3 : Implantation. (page 3). §1 "Du côte de la voie publique, la façade de la construction est implantée à l'alignement ou, le cas échéant, au front de bâtisse". Il apparaît clairement que le rez-de-chaussée sort de ce cadre.
RRU, Titre 1"Caractéristique des constructions et de leurs abords", chapitre 3 : Rez-de-chaussée/façades, article 10 : Eléments en saillie sur la façade. (page 15). "Au niveau du rez-de-chaussée ée ée, il est possible d'avoir une saillie avec un débord maximum de 12 cm. Cette saillie peut être un encadrement de porte ou de baie, un détail de soubassement, un seul de fenêtre... Au delà d'une hauteur de 2,5m par rapport au front de bâtisse, la saillie peut atteindre un m par rapport à l'alignement. Cette disposition s'applique aux balcons, terrasses, ..." Pour info, la saillie actuelle est de .... 1,65m ! Je vous laisse broder votre avis.
RRU, Titre 7"La voirie, ses accès et ses abords", section 1ère : Généralités, article 3 : Objectifs d'aménagement de la voirie, de ses accès et de ses abords. (page 6). §1 Il y à la divers points. ceux qui nous préoccupent sont principalement : 1 "L'aménagement des voiries ....tient compte des caractéristiques urbanistiques du quartier". 4 "L'aménagement tient compte des personnes à mobilité réduite". 5 "L'aménagement assure la sécurité de l'ensemble des usagers, ainsi que le confort, la commodité et la continuité du cheminement des piétons et deux-roues légers".
RRU, Titre 7"La voirie, ses accès et ses abords", section 2ème : Le cheminement piéton, article 4 : Voies de circulation piétonne. (page 7). §1 "Toute voie de circulation piétonne comporte un cheminement libre de tout obstacle d'une largeur minimale de 1,50m d'un seul tenant et d'une hauteur libre de 2,20m". §2 "Lorsque la voie de circulation piétonne a une largeur inférieur à 2m, la largeur du cheminement libre prévu au §1er peut être réduite jusqu'à 1,20m localement au droit d'un obstacle, à condition que cet obstacle ait une longueur maximale de 0,50m s'il est ancré dans le sol". "Les dispositions de l'article 4 ont pour objectif d'assurer un minimum de confort et de sécurité aux piétons en dégageant, sur les trottoirs, un cheminement libre de tout obstacle".
Pour info, la largueur du trottoir est de 3,10m, la saillie de 1,65m, il reste donc 1,45m pour le citoyen! Ont peut faire intervenir le fait qu'il existe un passage pour piétons...